Статьи

Правило № 1. Проверка документов

Многие собственники ошибочно предполагают, что продажа квартиры начинается с размещения объявления. Однако, чтобы не тратить зря свое время и время потенциальных покупателей, начинать следует с подготовки документов.

1. Наличие правоустанавливающих документов.  Начать стоит с проверки свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость, выписки из ЕГРП или ЕГРН, в зависимости от даты регистрации права на недвижимость. Кроме того, на руках должны быть документы, подтверждающие основания для перехода имущества к вам в собственность. Если квартиры была куплена в новостройке, то это договор долевого участия; если квартира получена в наследство, то это свидетельство о наследстве; если квартира была куплена у другого физ. лица, то договор купли-продажи и т. д.
2. Подтверждение истории перехода права. Большим доверием у покупателей пользуются объекты с прозрачной историей. Если на руках имеются документы подтверждающие все переходы прав собственности от предыдущих владельцев, это станет весомым аргументом в пользу такой квартиры, так как значительно снижает риски появления отказников от приватизации, не принятого наследства и прочих неприятностей.
3. Получение согласия от всех собственников. Один из собственников жилья не может единолично продать недвижимость. Это касается и супругов, которые приобрели квартиру в браке, даже если документально это оформлено только на одного из супругов. В случае участия в сделке детей или недееспособных, потребуется согласие опеки. В данном случае, лучше заранее узнать одобрит ли данный орган такую сделку и на каких условиях.
4. Проверка на наличие помех. К помехам относятся обременения различного вида, арест или запрет на сделки. Особенно распространены случаи с продажей ипотечных квартир. Тогда, стоит учесть, что в сделке появляется третий участник — банк, который в праве устанавливать свои условия для продажи.

5. Законность перепланировки. Если план жилплощади был изменен, то следует заранее узаконить перепланировку в жилищной инспекции.

В дальнейшем, непосредственно при сделке, потребуется значительно больший пакет документов. Но если у вас будет готов пакет из списка выше, то собрать оставшиеся не станет большой проблемой.

Правило № 2. Предпродажная подготовка

Привести жилье в товарный вид — необходимость. Если раньше все сводилось к уборке, то сегодня существуют целые технологии, позволяющие подготовить квартиру к успешной и выгодной продаже.

Самое главное в процессе подготовки — создать вид нежилого помещения. Здесь срабатывает психология — большое количество личных вещей создает ощущение, что помещение занято, мешая возникновению желания «купить». Личные вещи лучше спрятать в закрытые шкафы, старую мебель перевезти, продать или выкинуть в случае ненадобности.

Не забудьте подумать про участников показа. Чем меньше народу находится в помещении, тем лучше. Детей и домашних животных лучше на это время отвезти к родственникам, а загостившихся друзей отправить на прогулку.

В некоторых случаях потребуется более основательная подготовка. Порой проведение косметического ремонта просто необходимо. Но предварительно оцените, будут ли такие хлопоты оправданы.

Правило № 3. Создать первое впечатление

Фотосъемка недвижимости — важный этап сделки. Именно по фото потенциальный покупатель примет первое важное решение — позвонить или нет.

Если следовать всем советам из правила № 2, то проблем с фотосъемкой не будет. Все, что нужно, это сделать хорошую уборку, убрать как можно больше личных вещей, чтобы освободить пространство и следить, чтобы на фото не попадали домочадцы.

Чтобы не испортить первое впечатление, при показе помещение должно соответствовать изображениям на фотографиях.

Правило № 4. Оценка

Довольно сложный процесс для тех, кто не занимается продажей или покупкой недвижимости постоянно, но один из самых важных. От того, какая цена будет выставлена на объект, напрямую зависит срок и конечная стоимость ее продажи.

Наиболее простой способ — обратиться к профессионалам. Минусом будет являться то, что услуга по оценке делается в отдельный момент времени и в случае изменения рынка потеряет свою актуальность.

Можно провести оценку самостоятельно, сравнив основные характеристики: месторасположение, тип дома, этаж, состояние подъезда, состояние квартиры, вид из окна, двор, инфраструктура вокруг, состояние правоустанавливающих документов (см. Правило № 1).

Правило № 5. Анализ конкурентов

Звучит довольно сложно, да и на деле не легче. Просто просмотреть объявления аналогичных предложений по базе для сравнения стоимости будет недостаточно. Продавцы, которые серьезно подходят к вопросу продажи как минимум проведут сравнение предложений по характеристикам, приведенным в Правиле № 4. А самые ответственные дополнительно проверят юридические нюансы. Частично информацию можно получить из объявления, но для получения полной картины придется обзвонить конкурентов, предложения которых максимально соответствуют параметрам вашей квартиры.

Если уж говорить о действительно профессиональном подходе, то такие дома стоит обойти и посмотреть все своими глазами. В саму квартиру заходить не обязательно, а вот изучить двор и инфраструктуру вокруг лишним точно не будет.

Полученную во время анализа информацию лучше систематизировать, чтобы иметь возможность объективно оценить преимущества и недостатки собственного предложения.

Правило № 6. Объявление о продаже

Мало продавать действительно хорошую квартиру, не упомянув ее главные преимущества и достоинства в объявлении.

Начинайте описание с месторасположения, с обязательным указанием названия улицы. Укажите материал из которого сделан дом, его этажность и на каком этаже находится квартира. Для многих этаж — очень важный пункт.

Затем переходите к площади помещения, делая акценты на важных комнатах — кухне, гостиной и спальне. Отдельное внимание уделите деталям: разделена кухня от гостиной или нет, совмещенный санузел или раздельный. Для многих это станет ключевым в объявлении и указав это вы сэкономите время на звонках, которые точно не приведут к сделке.

Не лишним будет кратко обозначить наличие коммуникаций — интернет, телефон, телевидение. И не забудьте упомянуть, если недавно вы сделали ремонт.

Обязательно пропишите порядок продажи, данные о количестве собственников, особенностях приватизации, количестве долей и возможности торга.

Далее можно прибегнуть к художественным приемам оформления текста и от сухих фактов переходить к описанию района, двора и инфраструктуры вокруг.

После того, как вы обозначили основные характеристики, загляните в таблицу анализа конкурентов и опишите преимущества вашего предложения, которые явно выделят ваше объявление на фоне остальных.

Главное, описание должно быть интересным, но лаконичным и структурированным. И не забудьте прикрепить правильно сделанные фотографии.

Правило № 7. Где размещать объявления

Первое, что придет в голову всем — опубликовать объявление в интернете. Множество площадок дает большой выбор. Однако стоит учесть, что бесплатно разместить объявление большинство таких площадок позволяет только 1 раз. Чтобы постоянно поддерживать интерес к объявлению, придется прибегать к платным способам его поднятия в результатах поиска. Так что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но поток звонков будет обеспечен.

Кроме интернета, обратите внимание на район, в котором продается квартира. Большинство покупателей заранее знают в каком районе хотят приобрести жилье. Поместите объявление возле подъезда, в соседних супермаркетах, школах и т. д. Это более точечный подход, но он все еще работает.

Также не стоит забывать о самых близких. Расскажите родственникам и друзьям о своем решении продать квартиру. Возможно знакомые родственников вашей подруги как раз ищут квартиру в вашем районе.

Правило № 8. Как отвечать на звонки

Даже если вы составили подробное объявление, без звонка просмотр и в конечном итоге продажа не состоятся.

Главное правило — на звонки нужно отвечать. Если так случилось, что вызов пропущен, не забудьте перезвонить в ближайшее время. Особенно это касается звонков, полученных в ночное время. Такие вызовы часто игнорируют, а между тем они могут быть от потенциального клиента, который просто не смог позвонить в другое время.

Будьте готовы к нецелевым звонкам, которых не избежать при размещении номера телефона в открытом доступе. Очень важно оставаться сдержанным и вежливым, потому что сорваться можно в самый неподходящий момент.

Еще одна категория звонков, которых не удастся избежать — звонки риелторов. При общении не забывайте, что у риелтора могут уже быть клиенты на вашу квартиру или клиенты могут появиться после разговора. В любом случае, вы можете сразу обозначить условия на которых готовы продолжать разговор.

А что говорить, если звонит потенциальный покупатель? Главное, давать исчерпывающую информацию на все вопросы, даже если об этом вы подробно писали в объявлении. Помните, что ваше объявление лишь одно из множества. Часть информации просто могла забыться.

Не стесняйтесь также задавать вопросы покупателю. Узнайте кто будет жить в квартире, что для него принципиально важно, на какие параметры обращает внимание в первую очередь. Это позволит выгодно преподнести жилье для каждого клиента индивидуально, обращая его внимание на важные особенности и опуская подробности о том, что клиента не интересует вовсе.

Особое внимание обратите на завершение разговора. Здесь многие совершают самую большую ошибку. Любой разговор должен заканчиваться договоренностью: о дате следующего звонка, о времени просмотра и так далее. Если потенциальный клиент в конце разговора говорит, что ему нужно подумать, то нет ничего страшного, чтобы спросить сколько времени ему потребуется на раздумья. Таким образом у вас появится возможность перезвонить самостоятельно.

Также, если вам прямо говорят, что вариант не подходит, обязательно спросите, что в вашем предложении не устроило. Возможно это поможет вам в следующем разговоре уже с новым покупателем.

Правило № 9. Что делать, если нет звонков

Прежде чем делать вывод, что квартира не продается, вернитесь к самому началу статьи и пройдитесь по всем пунктам еще раз. Возможно вы где-то поленились и использовали наши советы не в полной мере. Если вы уверены, что проделали весь путь предпродажной подготовки верно, то обратите внимание на некоторые моменты. Возможно они требуют корректировки.

Цена. Часто стоимость бывает завышена и, либо оценка была проведена некорректно, либо уже устарела. Рынок недвижимости может меняться и причиной тому могут послужить разные факторы: изменения законодательства, макроэкономика, политические изменения. Стоимость квартиры стоит перепроверить в первую очередь.

Объявление. Попробуйте его переписать. Проверьте, всю ли информацию вы указали. Возможно вы упустили важную деталь, например, удаленность от метро. А может быть просто переборщили с эпитетами в ущерб фактам.

Если предыдущие советы не дали результата, то скорее всего отсутствие звонков связано с узким охватом целевой аудитории. В этом случае не обойтись без подключения платных рекламных инструментов.

Правило № 10. Экономьте время и деньги

Продажа недвижимости — сложный процесс, который требует большого внимания к деталям и опыта проведения таких сделок. Оцените время, которое вы затратите, чтобы выполнить базовые рекомендации приведенные в данной статье. А также подумайте, какие затраты вас ждут за рекламу, когда бесплатные способы не принесут результата. Поэтому, чтобы совершить выгодную сделку, сэкономить время при продаже и снизить риски, обращайтесь к профессионалам.