Статьи

Первый вариант: сдавать в аренду

В прежние времена банки не позволяли сдавать в аренду недвижимость, взятую в ипотеку. Но на сегодняшний день ситуация несколько изменилась и теперь есть три варианта того, как владелец может поступать с жильем, приобретенным в кредит:

• сам банк дал разрешение на сдачу ипотечного жилья в аренду либо в договоре не было особых положений по такому поводу. Таким образом, стороны в праве свободно устанавливать сроки и условия аренды ипотечного жилья 
• сдавать ипотечную квартиру в аренду можно лишь при соблюдении конкретных условий. В ипотечном договоре должна быть указана возможность заключения договора аренды жилья с разрешения банка. Помимо этого в договоре нередко указывают и определенное ограничение, касающееся предельного срока договора аренды и отсутствие возможности продлить этот договор автоматически
• согласно ипотечному соглашению сдавать жилье в аренду нельзя. И в данном случае сдача заемщиком ипотечной квартиры в аренду будет считаться незаконной.

Однако даже в случае, если банк формально запрещает сдавать жилье в аренду, есть несколько вариантов решения этой проблемы. Например, вы можете обговорить с банком возможность пересмотреть условия, указанные в ипотечном договоре.
 

Второй вариант: подарить квартиру

По закону жилье, взятое в ипотеку, можно подарить только в том случае, если на это даст согласие банк, если иное не прописано в ипотечном договоре. Однако обычный договор об ипотеке подобного не предусматривает.
А значит, чтобы субъект дарения получил право собственности на ипотечное жилье, должна быть проведена государственная регистрация перехода права, для чего, в первую очередь, нужно снять обременение или получить согласие банковского учреждения. И лишь банк определяет условия, касающиеся дарения ипотечной квартиры.

В такой ситуации есть несколько определенных вариантов:

• банк может одобрить дарение жилья по обращению, но это маловероятно, а то и вовсе невозможно. В законе об ипотеке говорится, что лицо, которое получило заложенное по ипотечному договору имущество в результате его отчуждения, занимает место залогодателя (до тех пор, пока кредит не закрыт) и принимает все его обязанности по ипотечному договору, а также те, которые не были исполнены первым залогодателем. Таким образом банк может обратить взыскание на жилье в том случае, если появилась задолженность по ипотеке.
• проверка финансового состояния субъекта дарения показала, что он имеет доход, который соответствует требованиям банковского учреждения, поэтому банк может дать согласие на то, чтобы сменить заемщика. А значит, к субъекту дарения перейдет обязанность погасить ипотеку. В таком случае будет заключено еще одно соглашение к кредитному договору и договору залога жилья. Однако важно понимать, что не все банки готовы пойти на такое.
• банк предложит заемщику закрыть кредит полностью и лишь после этого делать с приобретенной квартирой что угодно. Однако большинство заемщиков не имеют достаточно денег, чтобы такое сделать.
   

Третий вариант: продать ипотечную квартиру

Наиболее легким способом избавиться от ипотечного жилья является его продажа. Однако продать недвижимость с обременением с помощью стандартного договора купли-продажи не получится. Потребуется предварительно посетить банк. 

И в таком случае можно выделить лишь четыре варианта продажи ипотечного жилья:

• досрочное погашение ипотеки является наиболее простым вариантом, однако не так то просто найти покупателя с наличностью. В этом случае заемщик берет у покупателя задаток, выплачивает им оставшийся долг по ипотеке, снимает обременение и продает жилье как полностью свободное от притязаний кредитной организации. Важно в обязательном порядке выписать всех, кто зарегистрирован в этом жилье. Однако для покупателя такой вариант сделки самый рискованный, потому что после передачи задатка и после снятия обременения продавец может вовсе отказаться от заключения сделки
•  продажа ипотечного жилья проводится с погашением ипотечного кредита в ходе сделки. И в этом случае в сделке так же будет участвовать и банк, который будет выступать в роли получателя задатка. Отличает этот вариант то, что в этом случае используются две банковские ячейки (для банка в размере непогашенного ипотечного кредита и оставшееся для продавца). Такая сделка является наиболее безопасной, поскольку продавец точно знает, что покупатель не пропадет, потому что уже произвел выплату банку
• продажа ипотечного жилья вместе с долгом по ипотеке. Такая схема распространена, особенно когда у покупателя есть достаточное количество денежных средств. Вместе с квартирой он получает и обязательства прежнего собственника, касающиеся ипотеки. В этом варианте сделки также принимает участие банк, поэтому риски здесь минимальны
• продажа ипотечной квартиры непосредственно банком, когда появились серьезные просрочки по выплате ипотеки. Или в том случае, если заемщик сам проинформировал банк о том, что не может дальше выплачивать кредит. Такая сделка тоже будет безопасной для покупателя и продавца. А сама продажа ипотечной квартиры будет совершаться с помощью торгов на специальных интернет-площадках. Весь процесс про продаже жилья через торги может быть длительным по времени и привести к снижению цены. Продавец в данной ситуации не сможет на это никак повлиять. Однако ему не нужно самостоятельно заниматься поиском и продажей, поскольку всем этим займется сам банк.