Любые работы, результат которых изменяет конфигурацию жилого помещения или инженерных сетей и оборудования по техническому паспорту, регулируются жилищным законодательством и должны ему соответствовать. В Жилищном кодексе Российской Федерации эти правила содержатся в главе 4, которая так и называется — «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».
Для начала, предлагаем разобраться в понятиях.
Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Прежде чем приступать к работам по переустройству или перепланировке, их необходимо согласовать с органом местного самоуправления. Для этого нужно предоставить заявление и проект переустройства или перепланировки помещения. В некоторых случаях потребуется дополнительное предварительное согласование, например, когда квартира предоставлена по социальному найму, либо дом относится к памятнику архитектуры, истории и культуры.
По результатам рассмотрения заявления и представленных документов уполномоченный орган выдаст решение о согласовании переустройства и перепланировки, либо об отказе в таком согласовании.
Приступать к проведению работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо только после получения положительного решения органа местного самоуправления.
Приступать к проведению работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо только после получения положительного решения органа местного самоуправления.
Для непосредственного проведения работ также установлен соответствующий порядок. Во-первых, работы по согласованному проекту должны проводить профессиональные подрядные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций. Кроме того, в некоторых случаях, например, если работы затрагивают газовое оборудование, то такие работы имеют право проводить только специализированные организации, осуществляющие деятельность по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования.
Во-вторых, требуется вести журнал производства работ и акты скрытых работ. Контроль за проведением работ проводит либо сам собственник, либо орган, выдавший разрешение, либо организация, разработавшая проект переустройства.
После завершения работ по переустройству и перепланировке собственник должен подать заявление о завершении работ в орган, выдавший ему разрешение. На основании данного заявления формируется акт о завершении переустройства и перепланировки помещения, в котором указавается соответствие или не соответствие выполненных работ выданному ранее разрешению.
Далее, на основании акта о завершённом переустройстве осуществляется техническая инвентаризация переустроенной квартиры и сведения об изменении данных о квартире вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. В результате собственник получит актуальные сведения о своей квартире из ЕГРН.
Что делать, если работы проведены без разрешения?
В случаях, когда собственник провел работы по переустройству или перепланировке помещения без проекта и разрешительных документов, он может получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Такое заключение должна оформить проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации.
В ситуациях, когда были затронуты несущие конструкции, заключение может предоставить проектная организация по проекту которой построен многоквартирный дом. Но иногда случается так, что найти сведения об авторе проекта невозможно, особенно, когда с момента постройки дома прошло много времени. Тогда техническое заключение должна сделать организация, отобранная органом, уполномоченным на выдачу разрешений на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных жилых домах.
Собственник, нарушивший порядок проведения переустройки и перепланировки жилого помещения, должен осознавать, что он будет привлечен к административной ответственности.
Если техническое разрешение по факту проведенных работ получить не удастся, то собственника обяжут привести квартиру в исходное состояние и в конкретно обозначенные сроки. Если собственник не выполнит данное требование, то квартира может быть изъята у него по решению суда, продана с торгов, а вырученные деньги будут направлены на приведение квартиры в надлежащее состояние и возмещение ущерба, причиненного незаконными работами по переустройству и перепланировке.
Скрывать проведение работ также бессмысленно. Рано или поздно эта информация станет известной, например, когда собственник решит продать квартиру.
Такие серьезные требования обусловлены тем, что любые работы, которые затрагивают конфигурацию жилых помещений или инженерных систем, могут повлечь за собой угрозу безопасности жизни и здоровья других собственников, а также порчу или утрату их имущества в этом доме.
