Статьи

Первое: ипотечный кредит для любого жилья

Сейчас в банках можно найти ипотечные программы, которые касаются различных типов недвижимости. Сейчас можно приобрести квартиру, частный дом, земельный участок, помещение в готовом либо возводимом здании, а также у частного владельца либо у застройщика.  
Тем не менее, любой объект недвижимости должен подходить под определенные требования. Нельзя получить ипотечный кредит на жилье, находящееся в ветхом либо аварийном доме, а также там, где нет санузла и кухни. Подобные требования позволяют банкам избегать неликвидной недвижимости, которую не так просто продать в случае, если заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Из-за этого банки также без особого желания предоставляют ипотеку для загородных домов, которые обладают еще меньшей ликвидностью, чем обычные квартиры. 
 

Второе: нужен первоначальный взнос

Считается, что для того, чтобы получить ипотечный кредит, нужен в обязательном порядке первоначальный взнос. Тем не менее, некоторые банки предлагают программы, по которым нужен либо небольшой первоначальный взнос, либо вовсе нулевой. Но важно знать, что ставки в таком случае будут на 1,5−2% больше, нежели у стандартных программ.

Помимо этого, первоначальный взнос не потребуется в том случае если заемщик уже имеет какую-либо недвижимость. Тогда ипотечный кредит можно оформить под залог имеющейся жилой недвижимости. Также для первоначального взноса можно взять средства материнского капитала.  
 

Третье: нужно выбирать только низкую ставку

Низкая ставка позволяет уменьшить переплату по ипотечному кредиту. Однако даже если банк предлагает низкую ставку, помимо этого могут оказаться скрытые дополнительные требования, которые будут не так выгодны заемщику. Это может быть требованием вместо обычной страховки жизни заемщика оформить коллективное страхование жизни в аффилированной компании, причем размер данной страховки от суммы кредита может быть очень высоким. Также банк может потребовать оплаты комиссии за открытие счета либо за проведение безналичных расчетов. Поэтому далеко не всегда низкая процентная ставка бывает выгоднее более высокой процентной ставки. 

Четвертое: досрочное погашение требует оплаты комиссии

Еще в 2011 году была полностью отменена комиссия за досрочное погашение ипотеки. Теперь можно гасить задолженность раньше установленного срока как частично, так и полностью. И если вносить платежи с опережением имеющегося графика, то происходит не только уменьшение размера долга по ипотеке, но и уменьшение начисления процентов на остаток. Кроме того, за счет этого уменьшается и переплата по ипотеке в целом. Тем не менее, для банков это не выгодно. И по этой причине часть банков используют некоторые уловки, например, прописывают в ипотечном договоре определенный срок, раньше которого заемщик не имеет права погасить свой долг. По этой причине необходимо заблаговременно выяснить, есть ли у выбранного банка какие-либо ограничения по срокам либо по минимальному размеру выплат. 

Пятое: абсолютная выгода от рефинансирования

Рефинансирование представляет собой взятие нового кредита, имеющего наиболее выгодные условия, с целью погасить предыдущий кредит. Как правило, к рефинансированию прибегают в том случае, если на рынке происходит снижение ставки. Важно помнить, что пользоваться рефинансированием стоит лишь тогда, когда разница между имеющейся ставкой по кредиту и новой составляет не меньше 2%.

В целом в рефинансировании мало выгоды в случае, если ипотечный кредит был выплачен наполовину. Потому что в самом начале заемщик выплачивает преимущественно проценты по ипотечному кредиту, а не само «тело» кредита. Поэтому если была выплачена основная часть процентов, то нет никакого смысла проводить рефинансирование ипотеки, поскольку после перекредитования первые платежи будут направлены на очередное погашение процентов. Помимо этого перекредитование повлечет за собой и дополнительные траты, необходимые для проведение новой оценки жилья, оформления новой страховки, оплаты комиссии для рассмотрения заявки банковской организацией, открытия счета и прочих действий.
 

Шестое: срок ипотеки будет очень большой

Далеко не все решаются взять ипотечный кредит, потому что опасаются, что он будет очень длительное время плохо сказываться на семейном бюджете. Это связано с тем, что существуют предельные сроки, которые банки предлагают. В целом ипотечный кредит выдается на период до 25−30 лет. Тем не менее, в реальности заемщики берут ипотеку на более короткий срок, не говоря уже о том, что часто расплачиваются раньше срока. Согласно статистике средний срок кредитования равен примерно 18 годам. Тогда как погашение ипотеки осуществляется через 8−10 лет. 

Седьмое: никакой ипотеки при плохой кредитной истории

Далеко не для каждого банка важна прежняя кредитная история заемщика. Намного важнее для банков будет текущая состоятельность потенциального заемщика. И если потенциальный клиент может подтвердить, что имеет доход, которого будет достаточно для выплаты ипотеки, то банк может проигнорировать небольшие просрочки, которые были в прошлом. Однако если у потенциального клиента имеются непогашенные обстоятельства, то банк лишь предложить вернуться к обсуждению ипотечного кредита лишь после того, как эти прежние обязательства будут полностью выполнены. 

Восьмое: можно не выплачивать кредит банку-банкроту

Многие полагают, что после банкротства банка можно вовсе не платить оставшиеся долги по ипотеке. Тем не менее, это мнение ошибочное. А все потому, что банк тоже имеет собственные обязательства перед определенными лицами и организациями (акционеры, инвесторы, ЦБ, иные заемщики), поэтому деньги, полученные от выплат ипотеки, будут использоваться для погашения данных обязательств. После признания банка банкротом создается временная администрация, на которой лежит обязанность делать учет имеющихся активов и пассивов банка. Поэтому все долги банку остаются актуальными, а все взносы по ним будет получать или временная администрация, или новый собственник банка.