Статьи

Количество преступлений в сфере с недвижимостью в России за последние 5 лет увеличилось на 20%. Только в первой половине 2020 года было заведено более 4 тысяч таких дел. Схемы мошенничества со вторичной недвижимостью постоянно совершенствуются. Поэтому подходить к покупке недвижимости стоит с некой долей осторожности. 

Проверяйте объявления

Одна из самых распространенных ловушек — объявление с выгодным и качественным объектом, в качестве приманки. Главное, чтобы покупатель позвонил. А далее его уже можно «раскручивать» на совсем неликвидные объекты.

Поэтому для начала внимательно изучите объявление о продаже квартиры. Оно не должно вызывать никаких подозрений. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Перепроверьте каждую деталь. Действительно ли до метро пять минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа и детский сад?

Не забудьте проверить не только текст объявления, но и фото. Наведите курсор на фотографию, щелкните правой кнопкой мыши и выберите «найти картинку». В поисковике вы найдете адреса всех сайтов, на которых размещалась картинка. Не исключено, что она размещена на каком-нибудь иностранном сайте.

Изучите продавца

Подготовьте список главных вопросов, которые вы зададите в первом телефонном разговоре.

Перечень важных вопросов:

• Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему менялись хозяева жилья?

Если собственники меняли слишком часто, то это повод задуматься. Мошенники часто запутывают следы, организую несколько сделок по одной квартире. От таких вариантов лучше сразу отказаться.

• Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке?

Если в сделке участвуют не все собственники, то велика вероятность его внезапного появления с требованием вернуть жилье обратно, уже после ее завершения.

• Не по доверенности ли ведется продажа?

Если да, то лучше продолжить поиски. К сожалению, такие документы часто подделываются, а значит собственник может и не знать о происходящих махинациях.

• Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку?

Если родители не выделили долю ребенку в новом жилье, то спустя много лет вы рискуете получить иск о выделении детской доли.

• Есть ли среди собственников недееспособные люди?

Один из самых распространенных способов обмана. Спустя какое-то время после завершения сделки недееспособный собственник всегда возвращается и обращается в суд.

Учитывайте, что важно не только задать вопрос, но и перепроверить ответы продавца.

Проверяйте адреса

Мошенники нередко используют схему с подменой адресов. В объявлении один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Так, часто потенциальных покупателей уводят в соседний корпус или на другой этаж. 

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

Внимательно изучите документы

Перечень обязательных документов, которые подлежат проверке:

1. Свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН.
2. На сайте Росреестра проверьте, что квартира не находится в залоге или под арестом.
3. Если есть признаки, которые указывают на то, что квартиру приобрели с использованием маткапитала, то попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще один вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории, их выдают все банки и стоят они не дороже 400 рублей.
4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней. Дополнительно требуйте архивную выписку. Она покажет все манипуляции за все предыдущие годы.
6. Экспликация. Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки и капремонта.

Убедитесь, что квартира приватизирована. Это можно проверить в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать.

Внимательно читайте документы, которые подписываете

Даже если вы ознакомились со всеми документами еще до подписания, не спешите думать, что прочитанная версия будет совпадать со всеми последующими копиями. Подмена договоров прямо во время подписания — очень частая уловка мошенников, расщитанная на то, что покупатель полениться перечитывать «один и тот же» документ на несколько раз.

И еще несколько советов для тех, кто решил купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно.

Пригодятся справки о состоянии здоровья собственника, включая день совершения сделки. Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Спустя время они могут сослаться на «давление», «мигрень» и «магнитные бури» и суд вынужден начинать разбирательства. 

Не забывайте, что даже в случаях, когда продавец является единственным собственником, у него могут быть супраг (а) и дети. Это важный факт, который может сорвать сделку, даже через много лет после ее заверешния.

Подвергайте сомнению все. Даже если вы держите в руках паспорт собственника, вы уверены, что он настоящий? Сделки с недвижимостью не подразмевают веры в «честное слово» и наглядную «порядочность». Халатность допустима только в том случае, если вы с легкостью готовы расстаться с купленным жильем и несколькими миллионами рублей.