Начиная с 1 июля 2019 года все застройщики должны работать по системе эскроу-счетов, которая создана для того, чтобы обеспечить безопасность сделок по покупке строящейся жилой недвижимости. Хотя ряд проектов могут быть достроены по прежней схеме договора долевого участия.
В этой статье мы тщательно рассмотрим несколько основных способов не только выбрать подходящего застройщика жилой недвижимости, но и определить его надежность.
Репутация
Одним из способов определения надежности застройщика является оценка его репутации на рынке недвижимости. Для начала нужно просмотреть сайт застройщика, узнать его историю, а также проекты, которые он уже реализовал. Нужно узнать, как давно данный застройщик занимается строительством жилья, каким опытом он уже обладает, а также выяснить, есть ли у него опыт завершения проектов в период кризиса.
В этом поможет информация о том, когда была создана компания, а также информация о сроках ввода и количестве проектов. И если застройщик уже давно зарекомендовал себя на рынке, то это значит, что он не относится к числу компаний, сделавших лишь один проект.
Также стоит провести проверку как застройщика, так и его проекта на авторитетных рейтинговых площадках. К их числу относится портал Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), на котором вы можете посмотреть изменения расположения застройщика в рейтинге за каждый год, а также данные о том, были ли соблюдены сроки ввода прежних проектов и все общие показатели по конкретному застройщику.
С юридической точки зрения
Абсолютно каждое строительство должно получить согласование. Кроме того, у каждого строящегося проекта должны быть определенные документы, а именно:
- разрешение на строительство
- положительное заключение государственной экспертизы проекта
- при строительстве по эскроу-счетам утвержденный проект договора купли-продажи
- проектная декларация
- документ, который может подтвердить право на использование конкретного земельного участка (или договор аренды, или свидетельство о собственности).
При этом все указанные документы должны быть в обязательном порядке предоставлены на официальном сайте проекта.
Также в перечисленных ранее документах нужно проверить следующие пункты:
- срок ввода жилого дома в эксплуатацию
- есть ли соответствие данных по проекту с документами, представленными на сайте этого проекта.
- не заканчивается ли срок ввода объекта в эксплуатацию
- есть ли соответствие юридического лица, указанного в договоре, и юрлица, который реализует данный проект
- есть ли совпадение срока аренды земельного участка со сроком ввода проекта в эксплуатацию (он не должен завершиться раньше окончания строительства).
Гораздо большей надежностью обладают те возводимые объекты, которые профинансированы за счет средств самого застройщика.
Гораздо большей надежностью обладают те возводимые объекты, которые профинансированы за счет средств самого застройщика.
С финансовой точки зрения
Если нужно понять, есть ли у застройщика финансовая устойчивость, следует изучить проектную декларацию, а также аудиторскую проверку данной компании, которую можно найти в открытом доступе на официальном сайте проекта. Также стоит просмотреть кредитное соглашение застройщика и уровень предлагаемого банка. Желательно, чтобы банк был в числе Топ-50 банков по размеру собственного капитала. И важно понимать, что высокий статус банка значительно снижает возможные финансовые риски данного застройщика.
Помимо этого нужно узнать, за чей счет производится финансирование строительства конкретного проекта. Гораздо большей надежностью обладают те возводимые объекты, которые профинансированы за счет средств самого застройщика. Это в свою очередь говорит о том, что застройщик имеет весьма существенный финансовый фундамент. И даже в случае возникновения осложнений кредитное финансирование послужит «подушкой безопасности», которой не может быть у тех застройщиков, которые изначально возводят дома за счет кредитных средств.
Строительство
Главным и первостепенным знаком о том, что на стройке есть проблемы, считается срыв темпов застройки. Поэтому чтобы избавить себя от возможных рисков, следует еще на моменте изучения проектов тщательно отследить ход возведения дома с самого первого месяца строительства. И если застройщик относится к числу добросовестных девелоперов, то такую информацию он будет предоставлять на сайте проекта либо в социальных сетях. Но если застройщик не предоставляет еженедельных либо ежемесячных отчетов по сделанным работам, то велик риск того, что он может скрывать наличие юридических либо финансовых проблем.
Чтобы скрыть проблемы на стройке некоторые недобросовестные застройщики размещают фотографии, которые не показывают реального состояния дел. Однако вы можете найти настоящие снимки со стройки на сайте skyscrapercity.com, на котором представлены практически все проекты и ход их строительства.
Простой выход
Вы можете не тратить свое время на изучение документов, а лишь купить полностью готовое жилье. Такой вариант доступен далеко не всем из-за высоких цен, малого выбора оставшихся к окончанию строительства квартир либо не особо выгодная локация. Тем не менее, на рынке недвижимости есть застройщики, не собирающие со своих покупателей денежные средства для дальнейшего строительства жилья. Как правило, они возводят жилые дома исключительно на свои инвестиции и начинают продажу квартир лишь после того, как введут проект в эксплуатацию. И в таком случае стоимость квадратного метра может быть схожей со строящимися проектами. И при таком варианте вам, как покупателю, остается лишь найти таких застройщиков и тщательно изучить предоставляемые ими предложения.
