Статьи

Покупка квартиры — радостное событие, но также ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника — самый ответственный этап сделки.

Правило 1. Проверка документов

Итак, первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д).

Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.

Однако не стоит слепо полагаться только на документы, предоставленные продавцом

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ СДЕЛКИ

• Выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д);
• Единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
• Технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
• Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
• Выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
• Свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
• При проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Правило 2. Нет ли судебных разбирательств

В первую очередь собственников жилья нужно проверить на предмет:

• наличия в отношении него исполнительных производств. Это позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
• наличия в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.

Особое внимание стоит обратить на семейные споры, наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи и обращения взыскания на имущество.

Правило 3. Дела о банкротстве

Перед покупкой недвижимости необходимо обязательно проверить не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Как правило, риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется, когда рыночная стоимость квартиры выше итоговой суммы сделки.
⠀
РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ
⠀
В Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.

Оспорить продажу квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца. И если сделка будет аннулирована, то по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.

Правило 4. Субсидиарная ответственность

Субсидарная ответственность - ответственности учредителей и иных уполномоченных лиц за доведение компании до банкротства.

Обязательно следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц.

Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры.

Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов, например, casebook или СПАРК (правда их услуги платные).

Правило 5. Семейное положение продавца

Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Но для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. Иначе сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена.

Когда согласие второго супруга на продажу квартиры НЕ требуется:

• Недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации;
• Между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.

Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Вам потребуется заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.

Правило 6. Справки из диспансеров

Запомните, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров нужны ВСЕГДА! Даже если продавец на первый взгляд кажется абсолютно адекватным.

Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия.

Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д.
Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки.

Правило 7. Странное поведение продавца

Когда все документы проверены и вас не остается сомнений о чистоте проведения сделки — обратите внимание на поведение продавца.

Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.

Вам следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить.

Также тревожным сигналом является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.