Что показывает стандартная выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости?
Обычная выписка говорит лишь о том, что лицо, которое выступает в качестве продавца, считает себя собственником. Но в действительности, может им не быть!
Обычная выписка говорит лишь о том, что лицо, которое выступает в качестве продавца, считает себя собственником. Но в действительности, может им не быть!
Например, человек купил квартиру у того, кто не имел права ее продавать. Изначальный собственник может и не знать о том, что его квартира продана. Покупателю же предоставят в ЕГРН только общую выписку и выписку о переходе прав на квартиру, что совершенно не достаточно! Все остальные необходимые документы может получить только собственник квартиры (продавец) и покупатель должен на этом настоять!
Какие выписки из ЕГРН рекомендуется получить у продавца?
При покупке квартиры у продавца нужно запросить следующие документы:
- Выписку, показывающую, какие судебные процессы есть (были) по данной недвижимости
Также нужно получить информацию о том, кто запрашивал сведения о квартире из реестра. Если запросы идут из суда, от нотариуса или от следователя, у покупателя сразу должен возникнуть вопрос: почему?
- Выписку о переходе прав на квартиру
Если в данной выписке указано, что все собственники продавали недвижимость спустя короткое время после покупки, необходимо выяснить по какой причине это происходило? При этом, продавец недвижимости должно дать вам логичное объяснение.
Если вы вопрос такой не задали, то в случае судебных споров вас добросовестным приобретателем не признают.
- Выписку о содержании правоустанавливающих документов
Сегодня все можно подделать. В выписке, например, указано, что правоустанавливающим документом на квартиру является не только одно решение суда, но и определение. А вам предоставили только решение суда. Возникает вопрос «почему»?
- Справку, касающуюся сведений о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным
Получив данную справку, вы сможете понять, можно ли вообще заключать сделку с продавцом или его способность осознавать свои действия под вопросом.
Продавцы порой не хотят предоставлять такие документы, потому что для регистрации они не нужны.
Что, если сделку начнут оспаривать в суде?
В общей судебной практике в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, полученное по такой сделке имущество не может быть истребовано бывшим собственником у добросовестного приобретателя.
В случае судебных разбирательств, приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях.
Какие критерии определяют «добросовестность» покупателя?
К таким критериям относится принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества»:
- осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРН на момент совершения сделки,
- осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРН отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки
- выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности
- производил ли осмотр приобретаемого имущества до сделки (такой осмотр нужно зафиксировать документально)
- сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).
Все же закон чаще встает на сторону собственника, а не добросовестного приобретателя. Такая позиция объясняется тем, что у собственника имущество часто выбывает помимо его воли в результате уголовного преступления.
Именно поэтому, несмотря на тщательную правовую экспертизу объекта недвижимости, лучше всего обращаться в агентство недвижимости, которое несет финансовую ответственность за проводимые сделки!
