Толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.
_blog/Mart 18/images
Рассмотрим реальный пример судебной тяжбы, произошедший в Ленинградской области, одной из сторон которой оказался добропорядочный человек, купивший землю с «темным прошлым».
История земли такова: бывший собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Против него было возбуждено уголовное дело по статье «мошенничество с использованием своего служебного положения», на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.
В суд с иском обратился районный прокурор.
По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, дачный участок следовало забрать у проживающего там гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.
Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой.
Следует отметить, что за несколько лет владения землей покупатель увеличил участок, купив еще несколько соток, построил на этой земле дом. При этом все было сделано по закону: дом и земля зарегистрированы, на дом получен адрес.
Районный суд подчеркнул — местная власть «предпринимала действия по легализации прав собственности» ответчика: продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.
Также по словам представителей районного суда, никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.
Но областной суд с таким решением не согласился! Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора.
Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке — значит, это самовольное строение, его надо снести. А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело — не основание для «освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления».
Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок.
Добросовестный собственник участка обратился в Верховный суд, где после изучения дела, с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.
По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. На совместном Пленуме Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.
Верховный суд делает заключение — юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника — по его воле или против его воли.
Верховный суд добавил — спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок.
По мнению истца, предыдущий собственник земельного участка провел некие махинации и избавился от этой земли.
Местные же суды вообще не ставили вопрос — какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Они лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено.
Местные суды также не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок.
По мнению Верховного суда, наоборот, чиновники администрации «совершали действия», которые, говорят о признании ими прав последнего собственника - выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок.
Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, считает Верховный суд.
По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.
Признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция также не привела.
Верховный суд велел пересмотреть спор с учетом своих рекомендаций
