«Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» — тревожная информация для каждого покупателя жилья. Она означает, что есть зарегистрированные ограничения, которые не позволяют собственнику объекта полноценно реализовывать свои права в отношении объекта.
В таких случаях покупатель должен понимать, что получает в собственность квартиру, обремененную обязательствами предыдущего собственника. Если данный вопрос не урегулировать на стадии заключения сделки, то новый собственник рискует потерять недвижимость в случае, если обязательства продавца не будут исполнены надлежащим образом.
В соответствии с действующим законодательством единственным достоверным источником информации об объекте недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости, сведения из которого мы получаем в виде Выписки о свойствах и характеристиках объекта недвижимости.
В соответствии с действующим законодательством единственным достоверным источником информации об объекте недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости, сведения из которого мы получаем в виде Выписки о свойствах и характеристиках объекта недвижимости.
Виды обременений
Недвижимость может быть обременена:
- арендой;
- ипотекой;
- арестом на основании судебного акта;
- доверительным управлением, частным или публичным сервитутом, рентой с пожизненным содержанием;
- особыми зонами, резервированием для государственных или муниципальных нужд, инженерными сетями (для земельных участков).
Кроме того, объект может находиться в общей совместной или долевой собственности, что требует соблюдения установленного порядка заключения сделок с таким имуществом. Например, соблюдения преимущественного права покупки доли в праве собственности на квартиру.
Обременения объектов недвижимости подлежат регистрации в ЕГРН в порядке, установленном законом о государственной регистрации и недвижимости. Для государственной регистрации должны быть предоставлены соответствующие документы-основания: договоры, нормативно-правовые и судебные акты, постановления правительства, местных органов.
Как снять обременение
Снятие обременения происходит на основании документов, подтверждающих устранение причин его установления: закладной с банковской отметкой о погашении займа; акта о возврате залога; постановления суда о снятии ареста
Снимают обременение собственники имущества. Но в некоторых случаях снятие может происходить автоматически, например, при истечении сроков действия договоров на право пользования, или по заявлению залогодателя и залогодержателя, если основанием был договор залога.
Обременение недвижимости может стать препятствием для заключения сделки, либо создать проблемы будущему собственнику или пользователю объекта. Поэтому перед любой сделкой, предметом которой является недвижимое имущество или права на него, необходимо проверить статус объекта на предмет зарегистрированных обременений и ограничений.
Можно ли купить недвижимое имущество, находящееся под обременением?
Имущество в аренде
Такую недвижимость можно купить. Но наниматель сохранит за собой право аренды на условиях ранее заключенного договора.
Квартира в ипотеке
Если договором ипотеки не запрещено отчуждение заложенного имущества, то приобрести в собственность такое имущество можно, но, при этом, следует решить вопрос о погашении обязательств продавца, обеспеченных залогом продаваемой квартиры, до завершения сделки
Обременение сервитутом
Продать объект, обремененный сервитутом, то есть правами третьих лиц, можно, но сервитут как обременение сохранится при переходе права собственности.
При обременении объекта рентой с пожизненным содержанием продать его можно только после смерти получателя ренты.
Квартира в залоге у банка
Сегодня отработана положительная практика заключения сделок купли-продажи с такими объектами, когда банки разрешают продать недвижимость с одновременным погашением обязательств продавца перед банком и снятием залога. В результате такой сделки покупатель получает квартиру в собственность без обременений. Понятно, что такая сделка возможна только при условии, что цена продажи недвижимости покрывает задолженность продавца перед банком.
Недвижимость под арестом
Если цена продажи недвижимости является рыночной и при этом покрывает обязательства должника перед бюджетом, а покупатель готов заключить сделку с условием, что денежные средства будут перечислены в бюджет в счет погашения задолженности, в результате чего арест с объектов будет снят и право собственности покупателя будет зарегистрировано на объект без каких-либо обременений и ограничений, то такую сделку делать можно.
В любом случае, сделки с обременением стоит проводить с осторожностью. Не все обременения сулят проблемы. Например, продажа квартиры в ипотеке уже является обычным делом. Но все же при отсутствии опыта и знания закона, без привлечения опытных специалистов заключать такие сделки не стоит.
Обращаясь в ДОКТОР КЛЮЧ, вы получите помощь в решении всех юридических вопросов, связанных с продажей вашей недвижимости
