Статьи

Приобретение дома или участка в коттеджном поселке отчасти напоминает покупку квартиры в строящемся жилом комплексе — для заключения сделки необходимо подбирать надежную компанию, взаимодействовать с девелопером и ждать завершения стройки объекта. Сегодня на рынке представлены сотни коттеджных поселков, однако далеко не во всех из них покупать участки безопасно.

Совет 1. Четко определитесь со своими желаниями и возможностями

Составьте свой собственный ТОП привлекательных и отталкивающий факторов. Пропишите список предпочтений в порядке убывания — от самого важного к тому, от чего вы можете отказаться. Это поможет избежать совершения покупки «на эмоциях».

Что для вас важнее? Близость к городу, магазины и торговые центры по близости, а может наличие школы?

Каких характеристик вы хотите избежать? Шумная трасса, фабрики и заводы по близости или очень плотная застройка?

Продумайте детали еще до того, как поедете на свой первый просмотр. Решите для себя, от чего отказаться проще, на какие уступки вы готовы пойти в случае, если участок вас устроит по остальным параметрам.

Совет 2. Проверьте статус земельного участка

Узнать статус земельного участка несложно, достаточно зайти на сайт росреестра и посмотреть публичную кадастровую карту. Но покупатели часто упускают этот момент, потому что не понимают ЗАЧЕМ нужно знать статус земельного участка и что с этой информацией делать.

Давайте разбираться. Итак, всего существует 3 основных статуса:
⠀
ИЖС
Это земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Они находятся в пределах жилых поселений и предназначаются для возведения жилых объектов, в том числе, коттеджей. Основное преимущество ИЖС — в домах на таких землях можно прописаться. Кроме того, администрация района обязана обеспечить такие поселения объектами инфраструктуры (больницы, участковые пункты, школы, детские сады).
Построив или купив на землях ИЖС дом, вы можете рассчитывать на оформление налогового вычета.
Как правило, на землях ИЖС коттеджи стоят дороже. Связано это с тем, что застройщикам приходится соблюдать строгие нормы строительства, вводить дома в эксплуатацию согласно требованиям Жилищного Кодекса.
⠀
ДНП
Участки дачного некоммерческого партнерства, подходящие для возведения небольших дачных домов, организации садов. Они могут относиться как к землям сельскохозяйственного назначения, так и к землям населенных пунктов.
Цены здесь ниже, равно как и налог на такую землю. Официально вводить в эксплуатацию дома в ДНП не требуется. Прописаться в таком доме реально, но сделать это гораздо труднее, чем в случае с ИЖС. Обеспечение поселков ДНП инфраструктурой остается на усмотрение администрации.
Зачастую тут нет не только больниц и школ, но и элементарных коммуникаций — электричества, газа. Могут быть проблемы с окрестными дорогами.

Обустройством таких участков занимаются сами девелоперы.
⠀
СНТ
Садовое некоммерческое товарищество. Они расположены на землях сельскохозяйственного назначения, тут необязательно строить дома — можно просто заниматься с/х деятельностью.
Самый большой минус таких участков — здесь нельзя прописаться. Из плюсов можно выделить более низкую стоимость.
⠀
Нужно определиться, для каких целей вам нужен участок, и исходя из этого выбирать земли соответствующего назначения.

Совет 3. Внимательно проверьте документы на объект

Часто покупатели полагаются на опыт и репутацию строительной компании, что на самом деле немаловажно, но не исключает риски полностью. Поэтому важное правило — всегда проверяйте документы на объект.

Что следует проверить:
⠀

• Правоустанавливающие документы на участок

Это может быть договор купли-продажи или постановление исполнительного органа о безвозмездной передаче участка от администрации.⠀

• Разрешение на строительство

Важно, чтобы оно было действующим и оформленным по всем правилам.

• Документы о межевании, кадастровый паспорт

• ⠀Запросить справку из ЕГРН о наличии ареста, обременения на участок

⠀
 

Совет 4. Проверьте генеральный план района

Что вы знаете о генеральном плане района?
Многие уже наверняка представили большой лист бумаги с непонятным схематичным изображением. Скучно и непонятно…

А между тем, именно генеральный план района определяет что вы будете видеть из своего окна и какие звуки будут доноситься до вас вечерами.

Если сейчас объект располагается в сосновом лесу, а из окна вашего коттеджа вид на реку, не означает, что ситуация останется такой через год или два. Возможно, что согласно той самой скучной схеме лес вырубят и проложат крупную трассу, а на берегу реки возведут завод или фабрику. Тогда вместо свежего хвойного воздуха вас будут окружать выхлопные газы и запах производственных отходов. Не об этом мечтают приобретая дом в лесу.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов не забудьте также проверить статус близлежащих земель

Совет 5. Оцените деятельность девелопера

Реклама пестрит новыми предложениями и на картинке всегда все выглядит красиво и привлекательно. Но нарисовать проект и реализовать его — абсолютно разные вещи. Поэтому очень важно проверить застройщика на наличие достаточного, а главное позитивного опыта деятельности в области строительства коттеджных поселков.

Перед покупкой рекомендуем проверить:⠀

• сколько проектов было реализовано застройщиком;
• были ли задержки по сдаче объектов и какие;
• выполнялись ли обещания по развитию инфраструктуры;
• отзывы покупателей объектов.

Зная ответы на эти вопросы вы с большей долей вероятности купите достойный и безопасный коттедж. Однако не забывайте о проведении тщательной правовой экспертизы. Здесь без экспертов уже не обойтись.

Совет 6. Не верьте обещаниям девелопера

Часто поселки строятся в отдалении от цивилизации и хорошо развитых по инфраструктуре районов. Такие поселки как правило предусматривают строительство собственных школ, детских садов, больниц, магазинов, развлекательных центров. Вот только строительство может затянуться на годы.

При выборе коттеджного поселка ориентируйтесь на те объекты транспортной, торговой и социальной инфраструктуры, которые УЖЕ существуют.

Мы не пытаемся сказать, что все застройщики вас обманывают (хотя и такое бывает), не сдерживают своих обещаний и т. п. Поэтому, чтобы в дальнейшем не разочароваться в собственном выборе, ищите поселок по преимуществам, которые уже есть «в наличии».

Если в будущем в поселке появится новая транспортная развязка, то пусть это станет приятным дополнением к тому, что уже есть.

Совет 7. Узнайте о наличии управляющей компании

Управление коттеджным поселком — сложная задача. Это:

• организация вывоза мусора;
• уборка территории;
• охрана поселения;
• поддержание дорог и коммуникаций в надлежащем состоянии;
• техническое обслуживание действующих систем;
• решение финансовых и бухгалтерских вопросов.

Управление поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. Поэтому уточняйте у застройщика про наличие собственной управляющей компании. Если она есть, то не пожалейте времени на мониторинг отзывов.
⠀
Что делать, если УК нет
⠀
Прежде всего нужно скооперироваться с другими собственниками-покупателями. А дальше уже как правило 2 пути: либо привлечь стороннюю компанию для управленческих работ, на правах подрядчика, либо создать собственное ТСЖ.