7 мая на рассмотрение в Госдуму внесен законопроект, подразумевающий введение новой нормы — односторонний отказ арендатором от договора аренды недвижимости без штрафов или компенсаций при соблюдении определенных условий. Согласно документу, договор может быть расторгнут арендатором досрочно, в одностороннем порядке, без каких-либо штрафных санкций, если компания-арендатор работает в отрасли, пострадавшей от коронавируса, а ежемесячные доходы арендатора снизились более чем на 50%. Обеспечительный платеж, который был уплачен арендатором, должен быть возвращен, если ранее он добросовестно выплачивал арендные платежи.
Однако крупнейшие девелоперы и владельцы торговых центров забили тревогу. Арендодатели просят не разрешать односторонний отказ от аренды.
Российская Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) обратилась к председателю Госдумы Вячеславу Володину, председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко и премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой не утверждать отраженные в законопроекте от 7 мая изменения. В своем письме они аргументировали свою позицию тем, что то может привести к злоупотреблению недобросовестными арендаторами, собственники лишатся дохода и не смогут рассчитаться с кредиторами, поднимутся цены на аренду и, как следствие, на товары для потребителей.
Девелоперы утверждают, что уже предоставили арендаторам существенные скидки по платежам за апрель-май, хотя они по-прежнему несут расходы по поддержанию торговых центров в рабочем состоянии, уплате налогов и обслуживанию кредитов. У арендаторов другая позиция. Как оплачивать даже сниженные арендные взносы, если доход равен нулю? Вопрос скорее риторический.
Девелоперы утверждают, что уже предоставили арендаторам существенные скидки по платежам за апрель-май, хотя они по-прежнему несут расходы по поддержанию торговых центров в рабочем состоянии, уплате налогов и обслуживанию кредитов. У арендаторов другая позиция. Как оплачивать даже сниженные арендные взносы, если доход равен нулю? Вопрос скорее риторический.
С середины марта торговые центры придумывали разные меры поддержки арендаторов. Арендные каникулы ввели только 18% владельцев, гораздо больше респондентов (74%) дают временные скидки. В числе популярных мер рекламные кампании для магазинов. Однако помочь она может только работающим магазинам, которых осталось не так много в торговых центрах. Для всех остальных арендаторов эта мера окажется бесполезной.
Оценить пользу проведенных поддерживающих мероприятий в период самоизоляции можно оценить по анонимному опросу, проведенному между представителями торговых центров и ритейла. Судя по результатам опроса среди арендаторов, большинство из них готовы платить процент с оборота (35,9%). Этот вариант можно приравнивать к отказу от оплаты, потому что подавляющее большинство магазинов не работают. Но открыто объявляют о невозможности оплатить аренду 28,2% опрошенных.
Текущая ситуация вскрыла проблему отсутствия какого-либо диалога между профессиональными участниками рынка. В связи с этим в России планируют создать кодекс арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Представители власти, кредитных организаций, арендаторы и собственники недвижимости совместно определили формы, позволяющие сторонам договариваться и решать конфликтные ситуации.
Удастся ли найти баланс между сторонами пока неизвестно. Но как показывает практика, выигрывает обычно тот, кто имеет больше сил для лоббирования своих интересов, а это явно не мелкие арендаторы.
И хотя Госдума в первом чтении уже одобрила законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке и без штрафов расторгать договоры, в ходе заседания было сделано уточнение, что закон требует доработки. Решение должно приниматься не в ущерб кому-то, а с учетом мнения обеих сторон. Необходимо сбалансировать интересы арендаторов и арендодателей. Ко второму чтению планируется учесть все замечания.
